Sehr geehrte Damen und Herren,
die Bundesregierung hat am 05.05.2026 den vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen erarbeiteten Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG), das das von der letzten Bundesregierung beschlossene Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen soll, zur Ressortabstimmung an alle anderen Bundesministerien und das Bundeskanzleramt geschickt. Darauf folgt im Gesetzgebungsverfahren zunächst die Anhörung von Verbänden, Organisationen und Fachleuten. In der nächsten Phase beschließt das Bundeskabinett den finalen Regierungsentwurf des Gesetzes. Im Bundesrat nehmen im ersten Durchgang die Länderkammern Stellung, im Bundestag wird in Ausschüssen und im Plenum der Entwurf beraten. Im zweiten Durchgang entscheidet der Bundesrat dann, ob er zustimmt oder Einspruch einlegt. Bei Zustimmung wird die Ausfertigung des Gesetzes dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt und verkündet.
Die bisherige Planung, dass das GMG zum 01.07.2026 in Kraft treten soll, wird wahrscheinlich nicht zu halten sein. Übergangsweise gilt das GEG mit verlängerten Fristen weiter.
Zentrale Eckpunkte des Gebäudemodernisierungsgesetzes
Der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) will gegenüber dem geltenden Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) eine grundlegende Neuausrichtung der Regulierung im Gebäudebereich. Während das GEG durch konkrete technische Vorgaben geprägt ist, verfolgt der Entwurf des GMG einen technologieoffeneren und flexibleren Ansatz. Ziel ist es, die bestehenden Regelungen zu vereinfachen und bürokratische Anforderungen zu reduzieren.
Im Zentrum der Änderungen steht der Wegfall der bislang zentralen 65 %-Erneuerbaren-Energien-Pflicht. Nach dem GEG müssen neu eingebaute Heizungen mindestens 65 % der benötigten Wärme aus erneuerbaren Energien bereitstellen. Diese Vorgabe entfällt im GMG-Referentenentwurf vollständig, indem die entsprechenden Vorschriften (§§ 71–71p GEG) gestrichen werden. Dadurch verschiebt sich der regulatorische Fokus weg von einer festen technischen Mindestanforderung hin zu einer offeneren Regelung.
Mit dieser Abschaffung geht eine wesentliche inhaltliche Verschiebung einher: Klimaschutz soll künftig nicht mehr primär über die eingesetzte Heiztechnik, sondern über die verwendeten Energieträger gesteuert werden. Dazu wird eine sogenannte „Bio‑Treppe“ eingeführt. Diese verpflichtet Betreiber neuer Öl- und Gasheizungen dazu, ab 2029 einen Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe (z.B. Biomethan oder synthetische Energieträger) zu verwenden, beginnend mit 10 % ab 2029, 15% ab 2030, 30% ab 2035 bis auf 60% ab 2040.
Gleichzeitig bietet der Entwurf eine deutlichen Ausweitung der technologischen Wahlmöglichkeiten. Im Unterschied zum GEG, das den Einsatz fossiler Heizsysteme nur eingeschränkt und meist in Kombination mit erneuerbaren Komponenten vorsieht, erlaubt das GMG künftig wieder grundsätzlich den Einbau von Gas- und Ölheizungen. Diese sind jedoch an die Einhaltung der Bio‑Treppe gekoppelt.
Parallel dazu werden zentrale Regelungsbereiche des GEG gestrichen. Dazu gehören insbesondere die detaillierten Vorschriften zu Heizungsanlagen und Betriebsverboten. Auch die bisherige Pflicht zu bestimmten Nachweisen oder Beratungen soll reduziert werden.
Für den Gebäudebestand bleibt es zudem bei einer wichtigen Kontinuität: Bereits im GEG besteht keine generelle Pflicht zum Austausch funktionierender Heizungen, und auch der GMG-Entwurf sieht keine solche Verpflichtung vor. Bestehende Anlagen dürfen weiterhin betrieben und instand gesetzt werden.
Neu hinzu kommen hingegen Regelungen zur Kostenverteilung, insbesondere im Mietverhältnis. So ist vorgesehen, dass Vermieter bei der Installation fossiler Heizungen stärker an laufenden Kosten beteiligt werden, etwa an CO₂-Abgaben, Netzentgelten oder Mehrkosten für klimafreundliche Brennstoffe. Diese sollen künftig zwischen Mietern und Vermietern geteilt werden, um einseitige Belastungen der Mieter zu vermeiden.
Über die Heizungsregelungen hinaus enthält der Referentenentwurf auch weitere energetische Anpassungen. Dazu gehört unter anderem eine Absenkung des Primärenergiefaktors für Strom, die Einführung eines neuen Referenzgebäudes sowie die schrittweise Einführung von Anforderungen zur Lebenszyklus‑Treibhausgasbilanzierung von Gebäuden. Zusätzlich sollen europäische Vorgaben aus der Gebäuderichtlinie (EPBD) stärker integriert werden, etwa durch die Einführung eines Nullemissionsstandards für Neubauten ab 2028 bzw. 2030.
Auswirkungen für Träger und Betreiber von Pflegeimmobilien
Für Träger und Betreiber von Pflegeimmobilien führt der Referentenentwurf des GMG im Vergleich zum bisherigen GEG zu einer spürbaren Verschiebung der Rahmenbedingungen, die sowohl kurzfristige Erleichterungen als auch langfristige strategische Herausforderungen mit sich bringt.
Zunächst eröffnet das GMG deutlich mehr Flexibilität bei Investitionsentscheidungen. Damit können Betreiber künftig wieder freier zwischen verschiedenen Heiztechnologien wählen, einschließlich Gas- und Ölheizungen, die bislang nur eingeschränkt möglich waren. Gerade im Pflegebereich, wo Bestandsgebäude häufig technisch anspruchsvoll sind und hohe Anforderungen an Versorgungssicherheit bestehen, erleichtert dies kurzfristig die Planung und Umsetzung von Modernisierungen.
Diese gewonnene Flexibilität geht jedoch mit einer Verschiebung der wirtschaftlichen Risiken einher. Anstelle technischer Mindeststandards setzt das GMG künftig auf eine schrittweise Dekarbonisierung der eingesetzten Brennstoffe über die sogenannte „Bio‑Treppe“. Das bedeutet, dass fossile Heizsysteme zwar weiterhin eingesetzt werden können, aber langfristig mit einem steigenden Anteil teurer klimafreundlicher Energieträger betrieben werden müssen. Für Betreiber von Pflegeeinrichtungen ergibt sich daraus die Gefahr steigender und schwer kalkulierbarer Betriebskosten, was besonders problematisch ist, da Energiekosten im Pflegesektor oft nur begrenzt weitergegeben werden können.
Hinzu kommen Veränderungen in der Kostenverteilung, insbesondere in Konstellationen mit getrennten Eigentümer- und Betreiberstrukturen, die im Pflegeimmobilienmarkt weit verbreitet sind. Künftig ist vorgesehen, dass Vermieter bzw. Eigentümer bei fossilen Heizsystemen stärker an laufenden Kosten wie CO₂-Abgaben, Netzentgelten und Mehrkosten für klimafreundliche Brennstoffe beteiligt werden. Dies kann zwar zu einer teilweisen Entlastung der Betreiber führen, erhöht aber gleichzeitig die Komplexität von Miet- und Pachtverträgen und kann Anpassungsbedarf in bestehenden Vereinbarungen auslösen.
Unabhängig von der größeren Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik bleiben die übergeordneten Klimaziele sowie europäische Vorgaben bestehen und werden teilweise sogar stärker integriert. Daraus ergibt sich insbesondere für Betreiber und Investoren im Pflegebereich ein anhaltender Druck, ihre Immobilienportfolios langfristig auf Klimaneutralität auszurichten. Gebäude mit fossilen Heizsystemen könnten perspektivisch an Attraktivität verlieren, etwa im Hinblick auf Finanzierung, regulatorische Anforderungen oder ESG-Kriterien.
Insgesamt führt das GMG somit nicht zu einer einfachen Entlastung, sondern zu einer grundlegenden Veränderung der Rahmenbedingungen: Kurzfristig profitieren Träger und Betreiber von größerer Entscheidungsfreiheit und geringeren unmittelbaren Investitionszwängen. Mittel- bis langfristig verlagern sich jedoch die Herausforderungen auf steigende Betriebskosten, wachsende Unsicherheiten in der Planung sowie höhere Anforderungen an Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit der Immobilien. Für Pflegeimmobilien bedeutet dies, dass strategische Entscheidungen stärker als bisher über lange Zeiträume hinweg gedacht werden müssen, um wirtschaftliche Stabilität und regulatorische Konformität gleichermaßen sicherzustellen.
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