Auf der Grundlage der Analyseergebnisse zum Zustand des Gebäudes und der Gebäudetechnik (Objektbewertung Newsletter 3) wird der Bedarf an Instandhaltungsmaßnahmen für einen festgelegten Nutzungszeitraum, in der Regel die nächsten 5 Jahre, ermittelt. Dazu wird das Gebäude virtuell in seine einzelnen Gebäudebestandteile anlehnend der DIN 276 (Kosten im Hochbau) zerlegt.

Zur Ermittlung von Kosten werden dann die einzelnen Kostenuntergruppen mit Mengen und Preisen versehen. Zur Berechnung der Mengen ist eine zeichnerische Dokumentation der Immobilie, also stimmige, maßhaltige Grundrisspläne, unerlässlich. Somit kann man für die einzelnen Kostenuntergruppen Instandhaltungskosten ermitteln und in Einzelmaßnahmen aufteilen. Die notwendigen Einzelmaßnahmen werden dann zeitlich in die Instandhaltungsliste eingeteilt.

Beispiel: Kunststofffenster: Kunststofffenster haben nach Angaben des Bundesbauministeriums eine Lebensdauer von ca. 32 Jahren. Die Objektbewertung erfolgt 35 Jahre nach Erstellung der Immobilie. Der Gutachter stellt fest, dass ca. 30 % der Fenster kurzfristig weitere 30 % in den nächsten 4 sowie 8 Jahren ausgetauscht werden sollten. Nun werden die Gesamtflächen der Fenster anhand der Zeichnungen ermittelt und mit Preisen versehen (Quadratmeter Kunststofffenster ca. 290 bis 330 Euro). Die so ermittelten Kosten werden dann als Instandhaltungsmaßnahme für das Jahr 2021 in der Instandhaltungsliste aufgenommen. 

Wie beschrieben stellt die Instandhaltungsliste die technisch notwendigen Maßnahmen in der Regel der nächsten 5 Jahre da. Diese Instandhaltungsliste ist Grundlage der Instandhaltungsbudgetierung und wird somit jährlich überprüft. 

Im Rahmen unserer soleo* Newsletter-Serie „professionelles Immobilienmanagement WIMtech“ stellen wir Ihnen im nächsten Newsletter das Instrument Instandhaltungsbudgetierung vor.